六盤(pán)水市供銷(xiāo)系統(tǒng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理一體化發(fā)展

實(shí)施方案

一、背景及意義

目前,全市供銷(xiāo)系統(tǒng)房屋、土地資產(chǎn)匯總為210000萬(wàn)元，其中：全市房屋面積212474.87平方米，初步評(píng)估價(jià)為86000萬(wàn)元；土地面積313967.2平方米，初步評(píng)估價(jià)為124000萬(wàn)元(市中心房屋、土地分別按4500元每平方米和400萬(wàn)元每畝計(jì)算匯總，下屬各縣（市、特區(qū)、區(qū)）房屋、土地分別按4000元每平方米和250萬(wàn)元每畝的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算匯總)。

由于缺乏統(tǒng)一專(zhuān)業(yè)管理，各自為政，各社屬企業(yè)基本成為僵尸企業(yè)，只能按照簡(jiǎn)單模式出租房屋、土地資產(chǎn)，整體效益下降，資產(chǎn)沒(méi)有盤(pán)活，其規(guī)模價(jià)值和增值開(kāi)發(fā)價(jià)值沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)，全系統(tǒng)一年收益不足2000萬(wàn)元，被稱(chēng)為“守著金山要飯吃”。

為貫徹落實(shí)供銷(xiāo)社深化改革精神,充分發(fā)揮集團(tuán)整體優(yōu)勢(shì),擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模,提高行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力和資產(chǎn)開(kāi)發(fā)效益,解決長(zhǎng)期以來(lái)規(guī)模優(yōu)勢(shì)發(fā)揮不足的問(wèn)題,經(jīng)多次調(diào)研，決定擬采取城市“三變”模式組建六盤(pán)水市供銷(xiāo)系統(tǒng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司，實(shí)現(xiàn)全市供銷(xiāo)系統(tǒng)資產(chǎn)一體化，幫助帶動(dòng)全市供銷(xiāo)系統(tǒng)一起發(fā)展。

二、總體思路

以供銷(xiāo)社為主導(dǎo)，企業(yè)、合作社為載體，按照市場(chǎng)規(guī)則，采取城市“三變”模式，創(chuàng)新開(kāi)展資產(chǎn)整體打包經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

（一）權(quán)屬不變、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)

由市供銷(xiāo)商貿(mào)集團(tuán)發(fā)起成立六盤(pán)水市供銷(xiāo)系統(tǒng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司，注冊(cè)資本為500萬(wàn)元，市縣供銷(xiāo)社占股80%，持股比例：市級(jí)：盤(pán)州：水城：六枝：鐘山=25%：20%：19%：10%：6%，社會(huì)專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)管理公司占股20%。對(duì)企業(yè)資產(chǎn)管理權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行分離，經(jīng)營(yíng)管理權(quán)歸屬資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司，資產(chǎn)所有權(quán)仍舊歸屬各原單位（只是變更為股權(quán)）。

    · 資產(chǎn)入股、差異受益

    市縣供銷(xiāo)社及下屬企業(yè)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行清產(chǎn)核資和資產(chǎn)評(píng)估后，通過(guò)資產(chǎn)入股形式加入到資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司，由運(yùn)營(yíng)管理公司對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行整體打包，分類(lèi)規(guī)劃，差異化開(kāi)發(fā)。經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生的資本收益和物業(yè)租賃增值收益（如出租）按照公司股權(quán)比例進(jìn)行分配；經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生的開(kāi)發(fā)性收益（如合作開(kāi)發(fā)）按照公司與所有權(quán)方20%：80%的比例進(jìn)行分配。

    · 保底分紅、二次分配

    在資產(chǎn)入股到資產(chǎn)公司之前已能產(chǎn)生的租金等收入，由資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司按等額保底分紅的原則，每年固定支付給所有權(quán)方，以保障原企業(yè)職工的現(xiàn)狀收益不變。在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生的增值性現(xiàn)金收益和開(kāi)發(fā)性收益在執(zhí)行了差異受益原則后，由所有權(quán)企業(yè)自己再進(jìn)行二次分配。

三、業(yè)務(wù)發(fā)展方向

采取城市“三變”模式，簽訂受托協(xié)議對(duì)全市供銷(xiāo)資產(chǎn)進(jìn)行一體化管理，公開(kāi)招租，整體開(kāi)發(fā)，盤(pán)活閑置的房屋、土地資產(chǎn)，探索資產(chǎn)債券化，發(fā)起成立基金等業(yè)務(wù)，最大限度發(fā)揮資產(chǎn)的整體開(kāi)發(fā)價(jià)值和規(guī)模價(jià)值。

四、工作步驟

（一）成立籌備工作小組（2018年12月30前）

由市供銷(xiāo)社牽頭,抽調(diào)市、縣（市、特區(qū)、區(qū)）兩級(jí)供銷(xiāo)社人員成立資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理一體化籌備工作小組，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、解決公司成立前相關(guān)事宜。

進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估核資（2019年1月30前）

由運(yùn)營(yíng)管理公司尋找專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)入股的房產(chǎn)、土地等資產(chǎn)進(jìn)行核資和評(píng)估，徹底摸清供銷(xiāo)系統(tǒng)全部家底、負(fù)債和所有者權(quán)益。

       · 對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行確權(quán)變性（2019年2月28日前）

由運(yùn)營(yíng)管理公司牽頭，市、縣（市、特區(qū)、區(qū)）兩級(jí)供銷(xiāo)社配合，對(duì)各自本級(jí)的資產(chǎn)完成確權(quán)變性工作。

       · 成立資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司（2019年3月30日前）

根據(jù)股東預(yù)先商定的原則，尋找專(zhuān)業(yè)合作伙伴，劃分各級(jí)經(jīng)營(yíng)主體權(quán)力、義務(wù)、責(zé)任，委派任命各級(jí)經(jīng)營(yíng)管理人員等，依據(jù)各股東入股數(shù)額，按相應(yīng)的占股比例成立資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司。

五、經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益分析

（一）由資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)公司，對(duì)所有房屋、土地公開(kāi)統(tǒng)一招租，因?yàn)檎凶饷鎻V，知曉數(shù)多，勢(shì)必引起租金價(jià)格抬漲，估計(jì)年租金在現(xiàn)有基礎(chǔ)上至少增加5%。

（二）尋找專(zhuān)業(yè)合作伙伴，以供銷(xiāo)系統(tǒng)資產(chǎn)及未來(lái)收益做保證進(jìn)行資產(chǎn)債券化或者發(fā)起成立基金，基金規(guī)模至少可達(dá)10億。

（三）對(duì)全市房屋、土地等固定資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,能最大限度的盤(pán)活各種閑置資產(chǎn),同時(shí)縮減了管理人員數(shù)量，從而幫助企業(yè)降低運(yùn)營(yíng)成本，增加收益。

（四）資產(chǎn)總量的提升有利于多方位投資，通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量不斷優(yōu)化，有助于帶動(dòng)、清理企業(yè)內(nèi)部的低質(zhì)量資產(chǎn)，促使不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為優(yōu)良資產(chǎn)，極大增強(qiáng)了企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，資產(chǎn)總量與質(zhì)量的提升，會(huì)大幅提升資產(chǎn)的增值收益。

（五）按照簡(jiǎn)單的固有模式對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)，體現(xiàn)不出其本身的商業(yè)價(jià)值，運(yùn)營(yíng)管理公司幫助協(xié)調(diào)解決資產(chǎn)確權(quán)變性問(wèn)題后，將迅速大幅提升其市場(chǎng)化價(jià)值。

六、保障措施

    （一）人才保障。通過(guò)市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的原則選聘人才，引入職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)，提高資產(chǎn)一體化經(jīng)營(yíng)管理水平。

       · 資金保障。各級(jí)供銷(xiāo)社和民營(yíng)資本方按照承擔(dān)比例，積極通過(guò)多渠道、多方式籌措資金，保障所需的資本金按要求全部到位，以解決單個(gè)供銷(xiāo)社無(wú)力投資的困難。

    （三）政策保障。由市人民政府統(tǒng)籌，協(xié)調(diào)區(qū)縣政府，為實(shí)施供銷(xiāo)系統(tǒng)資產(chǎn)一體化項(xiàng)目開(kāi)展提供全方位的支持和幫助。